Сьогодні в нашому журналі ми поговорили з Олексієм Горбачовим, який є сертифікованим брокером, інвестиційним консультантом та девелопером, що спеціалізується на продажу, ремонті квартир, будівництві вілл та висоток у Дубай. Він розповість про інвестиційні можливості та найпривабливіші проєкти в Дубай, а також поділитися порадами куди і як краще інвестувати.
Олексій є інвестиційним радником у сфері нерухомості в Дубай та працює в агентстві нерухомості “AX CAPITAL”, яке є лідером ринку з оборотом понад 3 млрд доларів США. Він також має більше ніж 5-річний досвід як девелопер і член асоціації брокерів – RERA. Крім того, Олексій має понад 100 млн дірхам в особистому інвестиційному портфелі.
Олексію, як ви розпочали свою кар’єру у сфері інвестицій у нерухомість і чому вибрали саме напрямок Еміратів?
Моїм стартом в інвестиційній сфері нерухомості стала подія, пов’язана з моєю власною квартирою, яку я винаймав. Коли власник вирішив продати її, я не дуже хотів, щодня запрошувати до неї для перегляду інших брокерів, це просто порушило б моє особисте життя. У цей момент я вирішив спробувати продати її самостійно! На це мені знадобилося лише три тижні, це досить швидко. З того моменту я продовжив займатися купівлею та продажем квартир для себе та своїх знайомих, а потім для клієнтів, а далі вже почав займатися інвестиціями в нерухомість та будівництвом. Це й призвело до створення власного інвестиційного фонду.
Вибір напрямку в Еміратах став очевидним для мене. Дубай – це місто майбутнього, яке розвивається стрімко. Тут є все, що потрібно для комфортного та безпечного життя – море, ідеальні пляжі, високий рівень добробуту та можливість спілкуватися з успішними людьми. Тут ідеальна система оподаткування: а саме 0% податків на прибуток, що створює відчуття безпеки та стабільності в економіці. У Дубай робиться все можливе для покращення бізнес-середовища та життя людей. За останній рік Дубай відвідало понад 15 млн туристів, що стало номером 1 напряму за їхньою кількістю – у всьому світі, що робить його ще більш привабливим місцем для інвестицій у нерухомість.
Розкажіть про компанію AX CAPITAL?
AX Capital розпочав роботу в Дубай у 2018 році з ідеї створення агентства нерухомості нового формату – інноваційного, технологічного та етичного. Ми є флагманським підрозділом групи компаній AX Holding, дочірні структури якої забезпечують сильну підтримку один одному. AX Holding – це перспективне ім’я на ринку нерухомості ОАЕ, яке задовольняє всі потреби професійних та приватних інвесторів у нерухомості.
AX Capital – це агентство, що пропонує більше 100 вибраних проєктів від більш ніж 30 провідних забудовників, деякі з яких є ексклюзивними. А наша унікальна технологія, AX MAP, забезпечує інвесторів всебічним уявленням про нерухомість, включаючи саму квартиру, види з вікон та розташування житлового комплексу у місті. У нас працює 4 напрямки:
AX MANAGEMENT надає повний цикл управління нерухомістю, включаючи здачу у довгострокову оренду з високим прибутком.
AX CORPORATE проводить консультації та юридичний супровід з візових питань, а також реєстрацію бізнесу в ОАЕ.
AX DESIGN – це наше дизайн-бюро та компанія з виробництва корпусних меблів на замовлення Дубай.
AX HOLIDAYS – допомагає з короткостроковою орендою будинків для відпочинку та сервісних апартаментів для відпустки та ділових поїздок.
Які фактори роблять Дубай привабливим місцем для інвестицій у нерухомість?
Перший фактор — цілий рік літо, яке приваблює багатьох туристів та відпочиваючих, налічуючи на цей момент 3.5 млн постійних мешканців та безліч туристів. Завдяки цьому в Дубай відбуваються світові конференції та події, що також є привабливим для бізнесу.
Другий фактор — високий попит на нерухомість від людей, які займаються бізнесом як для життя, так і для інвестування.
Третій фактор – економіка Дубая не залежить від нафти та заснована на туризмі та логістиці, що забезпечує високу прибутковість інвестицій.
Четвертий фактор – відсутність податків на прибуток, що також є привабливим для інвесторів.
П’ятий чинник — Дубай не втягується у світові конфлікти та тримає нейтралітет, що сприятливо впливає на бізнес та дозволяє інвесторам планувати свої інвестиції на найближчі 10-20 років.
Всі ці чинники разом роблять Дубай дуже привабливим місцем для інвестування в нерухомість.
Які переваги мають інвестори, які вкладають гроші у нерухомість у Дубай на даний час?
Насправді тут, крім того, що я вже розповів, є ще багато переваг. По-перше, можна бути нерезидентом і все ж таки придбати тут нерухомість. По-друге, є можливість купівлі оплачуючи частинами без відсотків забудовника. Якщо розстрочка починається після отримання ключів, то можна виплачувати вартість нерухомості потихеньку без оформлення іпотеки або кредитування. По-третє, власники мають можливість отримати інвесторську візу, купивши квартиру всього за 205000$, яка дійсна на 2 роки і поширюється на всю родину. Це дозволяє перебувати у країні, мати страховку, відвідувати школу, відкривати банківський рахунок тощо.
Є також другий тип візи, золота віза, яку можна отримати при покупці нерухомості на суму понад 550 000 доларів, і яка надає право на перебування в країні на 10 років. Крім того, власники нерухомості можуть перепродати її без сплати податків та здавати в оренду, отримуючи чистий прибуток. Нерухомість в Еміратах зазвичай продається вже з ремонтом та паркувальним місцем, що звільняє інвесторів від необхідності дбати про ремонт і дозволяє одразу заселитися чи здати її та почати заробляти.
Яке зростання цін на нерухомість очікується в Дубай найближчим часом?
Згідно зі світовими аналітиками, зростання цін на нерухомість у Дубай становить нині 10-15% на рік. Раніше в період з 2014 по 2020 роки відбулася корекція ринку нерухомості, і спостерігалося падіння цін, пов’язане це з надлишком будівництва, яке було спрямоване на підготовку до EXPO-2020, Міжнародної виставки. Проте проведення заходу залучило близько 20 мільйонів відвідувачів, що спровокувало нову хвилю попиту на нерухомість у Дубаї. Тому очікується, що у найближчі 3-5 років спостерігатиметься зростання цін на нерухомість.
Ну, і слід зазначити, що ціни на об’єкти значною мірою залежать від вибору проєктів для інвестування. Наприклад, ціни на нерухомість у прибережній зоні будуть вищими через її обмеженість та високу ліквідність. Ті, хто хоче жити біля моря, будуть готові платити більше. Для розв’язання цієї проблеми було створено нові проєкти, такі як острови та розширення міста вглиб.
Які вимоги та обмеження існують для іноземних інвесторів, які бажають інвестувати у нерухомість у Дубай?
По суті, в Дубай немає обмежень для іноземних інвесторів, які бажають інвестувати в нерухомість. Взагалі, ви повинні розуміти, що кожна людина може інвестувати в будь-яку країну світу, у тому числі в Дубай. Плюси інвестицій саме у цей ринок у тому, що тут не сильно перевіряють походження ваших коштів і можна оплачувати готівкою. Це підігріває ринок, оскільки в інших країнах, наприклад, у Європі, процедура купівлі нерухомості може бути дуже складною та вимогливою, вам доведеться пройти дуже багато бюрократичних процедур і при цьому довести Законне походження ваших коштів. Тут все дуже просто і швидко. Тому люди з різних країн, у тому числі з Європи, вважають за краще купувати тут нерухомість. Тут інвестори та покупці зі 150 країн світу. Щоб інвестувати в Дубай, не потрібно багато формальностей, все можна зробити онлайн.
Які нові проєкти з нерухомості з’явилися в Дубай останнім часом?
Зараз дуже багато нових проєктів, які відрізняються від попередніх тим, що вони більш брендові й мають значно кращу внутрішню інфраструктуру. Це пов’язано з тенденцією до створення колаборацій між великими забудовниками та брендами, що призводить до створення брендованих будівель, спроєктованих відомими архітекторами та дизайнерами.
Одна з особливостей таких будівель полягає в тому, що вони мають велику інфраструктуру, яка включає не тільки загальні приміщення, такі як басейн і тренажерний зал, але і різні зони відпочинку та розваги, сауни, спа-центри, коворкінги, тенісні та баскетбольні майданчики та навіть кисневі тунелі та зони для йоги й медитації.
Крім того, мешканці таких будівель мають можливість запросити гостей на вечірки та організувати у себе вдома вечерю, замовивши її у свого особистого шеф-кухаря.
Саме завдяки такій різноманітній інфраструктурі та можливості соціальних взаємодій, нові проєкти нерухомості дуже популярні та швидко розкуповуються.
Ви бачите довгострокову перспективу розвитку ринку нерухомості у Дубай?
Звичайно, я бачу довгострокову перспективу в Дубай. Там планують збільшити населення вдвічі, з 3,5 до 6-7 мільйонів, що призведе до зростання економіки та бізнесу. Це також означає покращення інфраструктури, парків, зон для шкіл та багато іншого. Зростання населення також призведе до зростання попиту на житло, що, своєю чергою, призведе до зростання нерухомості та цін на неї. Крім того, Дубай — це безпечна країна, і багато хто вибирає її саме через це. Нові закони, які підвищують кількість російськомовного ком’юніті, також призведуть до ще більшого комфорту для життя в цій країні.
Подивімося на цифри, що доводять високий потенціал зростання Дубай. Міністр економіки ОАЕ Абдулла бін Тук Аль Маррі заявляє про зростання економіки країни на 6,5% у 2022-му та 7% у 2023 році. У 2022 році в Дубаї було здано в експлуатацію близько 27 000 апартаментів та близько 4000 вілл. У 2023 очікують 40000 апартаментів та 7000 вілл. За даними аналітиків ціни на нерухомість Дубай виростуть на 8%, а до 2026 на 30%.
Нерухомості люксового сегмента поки що не достатньо, щоб задовольнити попит багатих покупців, але за інвестиційною привабливістю ОАЕ піднялися на чотири позиції за показником індексу інвестиційної довіри Kearney і посідають 15 місце у світі.
Який тип нерухомості в Дубаї може виявитися найбільш прибутковим найближчим часом, і чому?
Для максимізації прибутку від інвестицій у нерухомість, я рекомендую купувати дво-трикімнатні квартири у хороших локаціях та нових будівлях. Багато людей переїжджають у Дубай на постійне проживання, тому попит на такі квартири буде вищим, ніж на студії та однокімнатні квартири. Також, вілли можуть бути гарною інвестицією, тому що їх будують не так багато, і їхня популярність зросла після пандемії COVID-19. Однак, слід враховувати, що вілли будуються лише на 1-2% від усього ринку, тому рекомендується звертати увагу на квартири. Крім того, інвестування в землю також може бути вигідним варіантом, оскільки землі стає дедалі менше. Важливо пам’ятати, що при виборі інвестицій у нерухомість потрібно враховувати проєкт та локацію.
Як вибрати брокера нерухомості, який буде відповідати вашим потребам? І чому варто вибрати вас?
Раджу до початку роботи поставити брокеру кілька питань:
1) Як давно ви займаєтеся нерухомістю?
2) У яких проєктах ви самі купили нерухомість?
3) Чи інвестуєте ви самі в нерухомість?
4) Які успішні угоди/кейси ви можете навести для прикладу?
Щодо мене, то я займаюся нерухомістю досить давно, у моєму арсеналі є готові інвестиційні проєкти з розписаними цифрами, а не лише гарними картинками від забудовника. Я займаюся аналітикою і завжди намагаюся прогнозувати ринок.
Якщо говорити про клієнтів, які купують нерухомість для себе та життя — то тут важливо чути клієнта та одразу пропонувати йому проєкти, які йому 100% підходять. Багато брокерів ведуть клієнтів тижнями, показують їм безліч варіантів, щоб він міг зрозуміти, що йому подобається.
Я ж відразу показую всі проєкти у себе в офісі та з них ми вибираємо 2-3 тих, які сподобалися і тільки потім їдемо дивитися. Як правило, мої клієнти з другої зустрічі вже підписують договір завдатку та залишають депозит. Плюс, я сам інвестую у нерухомість Дубай. Це важливо, тому що більшість хто продає нерухомість, самі не вірять у цей ринок і просто намагаються продати все підряд або там, де забудовник більше платить комісію.
Я вважаю, що краще працювати довгостроково з клієнтами та заробити менше, ніж просто розповідати “казки”. Крім цього, я займаюся ще суміжними напрямками: ремонти, будівництво, допомога в оформленні документів: віз, банківських рахунків.
Ну і звичайно, вибирайте брокера за вашою взаємною симпатією.
